6 TIÊU CHÍ CẦN THIẾT ĐỂ ĐỌC 1 DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO SALE MỚI VÀO NGHỀ!!!

Khi tiếp cận với một dự án bất động sản làm cách nào để đọc nhanh nhất và các yếu tố cần quan tâm nhất của khách hàng là gì? Lộc Hạnh xin chia sẽ 6 yếu tố mà mình thường sử dụng để đọc 1 dự án bất động sản. Trong 6 yếu tố này đôi khi chỉ cần 1 yếu tố là khách hàng có thể quyết định việc mua hàng nên tùy theo khách hàng mà họ sẽ chú trọng các yếu tố khác nhau.

Ngày đăng: 06-03-2017

3,530 lượt xem

6 TIÊU CHÍ CẦN THIẾT ĐỂ ĐỌC 1 DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO SALE MỚI VÀO NGHỀ!!! 

Phần một: TIÊU CHÍ VỀ VỊ TRÍ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Tổng thống Mỹ Donal Trump từng là 1 tay trùm bất động sản khét tiếng ở Mỹ và ông có câu: “Đối với 1 dự án bất động sản thì quan trọng nhất là vị trí – vị trí – và vị trí”

Vị trí - Vị trí và vị trí

Vị trí - Vị trí và vị trí

Vậy 3 chữ vị trí này có ý nghĩa gì?

Vị trí 1: Đó chính là vị trí địa lý của sản phẩm bất động sản và liên kết vùng

 Quy mô lớn thì ở quốc gia nào, nhỏ hơn là trong 1 quốc gia thì là ở tỉnh nào, quận nào, phường nào? Như khi chúng ta thông báo với người thân rằng đã mua nhà ở TP HCM thì ngay lập tức sẽ bị hỏi ngay là ở Quận mấy? Phường nào?

Ví dụ:

Bất động sản biển thì ta có các vùng: Nha Trang, Phú Quốc, Phan Thiết, Đà Nẵng để so sánh tiềm năng.

Còn nếu nhỏ ở như ở TP HCM thì dự án này nằm ở Quận nào. Như bất động sản quận 1 thì có giá trị hơn so với Quận 2, quận 3…Quận 2 có vị trí địa lý thuận tiện hơn so với quận 7…do giáp ranh với Quận 1.

Rồi đến Phường: Như ở Quận 9 phường Phú Hữu có giá cao hơn phường Long Trường, hoặc phường Phước Long A giá cao hơn Tăng Nhơn Phú A…

Nhưng tùy vị trí địa lý mà sẽ có nhưng nơi dù ở Huyện nhưng giá đất vẫn cao hơn Quận. Như khu dân cư Trung Sơn Bình Chánh – giá đất khu vực này trung bình từ 50 – 70 triệu/m2. Nhưng nhắc đến Bình Chánh người ta sẽ nghĩ đây là khu vực xa xôi và giá đất tầm 10 – 20 triệu/m2

=>Vì vậy yếu tố vị trí địa lý là yếu tố số 1 khi chúng ta phân tích 1 dự án. Theo thứ tự như sau: Tỉnh thành – Quận – Phường.

Về liên kết vùng: Đây là yếu tố đi kèm với vị trí địa lý.

Ví dụ như:

Liên kết vùng về địa lý Quận 9 có liên kết với Quận 2, vì vậy các hạ tầng khu vực Quận 2 được triển khai như Đại Lộ Đông Tây, khu dân cư Thủ Thiêm đều làm khu vực Quận 9 tăng giá.

Hoặc liên kết về tiện ích như các dự án ở khu vực Bến Vân Đồn thường lấy Bến Thành, phố đi bộ Nguyễn Huệ làm tâm điểm vì đây là khu vực trung tâm Quận 1.

Liên kết vùng dự án bất động sản

Liên kết vùng dự án bất động sản

Phú Mỹ Hưng cũng là 1 vùng liên kết tiện ích cho các dự án ở Quận 7, cách Phú Mỹ Hưng bao xa để sử dụng các tiện ích ở đây.

Hoặc liên kết vùng về kinh tế như các Khu Công Nghiệp gần nhau, các dự án gần đó sử dụng yếu tố này để tăng giá trị về dân cư và kinh tế.

Vị trí 2: Đó chính là vị trí về giao thông

Giao thông đến với dự án rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp với giá bán. Như khi chào bán dự án ở khu vực Quận 1, Quận 2 các bạn sẽ bị khách hỏi ngay là ở đường nào? Đây chính là yếu tố về giao thông mà khách hàng quan tâm.

Giao thông được chia làm 2: Giao thông hiện tại và giao thông được hình thành trong tương lai.

Giao thông hiện tại:

Các con đường dẫn đến dự án, đường lớn hay nhỏ, đi lại có thuận tiện hay không? Có bị ngập hay kẹt xe không? Có xe lớn đi nhiều không.

Ví dụ:

Phường Thảo Điền vị trí rất đẹp, gần cầu Sài Gòn nhưng đường hay bị ngập nên giá bất động sản ở đây không lên cao được.

Phường Cát Lái quận 2 các dự án nằm sau vòng xoay Mỹ Thủy rất kén khách và giá bán thấp hơn bởi vì nhiều xe Container giao thông qua khu vực này.

Giao thông hình thành trong tương lai:

Đây là yếu tố sẽ tạo ra tính tăng giá của sản phẩm bất động sản. Như 1 cây cầu, 1 tuyền metro, hầm chui hay cầu vượt. Các hạ tầng này sẽ giải quyết được bài toán về giao thông thuận tiện hơn và làm giá đất ở khu vực này tăng lên.

Vị trí giao thông của dự án bất động sản

Vị trí giao thông của dự án bất động sản

Ví dụ:

Khu Trung Sơn, Bình Hưng, Bình Chánh lúc chưa xây cầu Nguyễn Văn Cừ muốn đi qua đây phải vòng qua Quận 7 rồi đi men đường Trần Xuân Soạn qua Quận 8 rất khó khăn khi giao thông. Sau khi có tin về quy hoạch xây cầu Nguyễn Văn Cừ giá đất ở đây tăng ngay 30%. Và trong quá trình hình thành cầu Nguyễn Văn Cừ thì giá đất cũng tăng theo tiến độ xây cầu. Thời điểm hoàn tất giá đất tăng gấp 6 lần so với lúc bán.

Hoặc Tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và Xa Lộ Hà Nội sự hình thành và mở rộng 2 tuyến đường này đã khiến giá bất động sản ở đây tăng mạnh từ 30 – 40%.

Khu đô thị sala với 4 cây cầu nối Quận 1, Quận 7, Quận 4

Khu đô thị sala với 4 cây cầu nối Quận 1, Quận 7, Quận 4

Khu Cát Lái khi có thông tin quy hoạch xây hầm chui và cầu vượt ở vòng xoay Mỹ Thủy thì bất động sản ở khu vực này giao dịch nhanh hơn, các dự án như Citi Soho, Citi Bella, Phodong Village giao dịch tốt…giá đất tăng hơn 30%. Đặc biệt thông tin xây cầu Cát Lái nối Quận 2 và Nhơn Trạch đẩy giá đất Nhơn Trạch tăng hơn 50%.

=>Vì vậy yếu tố giao thông là yếu tố cực kỳ quan trọng khi tìm hiểu về 1 dự án bất động sản. Đặc biệt là các yếu tố giao thông hình thành trong tương lai sẽ là yếu tố làm tăng giá mà giới đầu tư quan tâm nhiều nhất. Các công trình như: đường, cầu, sân bay, nhà ga…là các công trình làm tăng giá bất động sản.

Vị trí thứ 3: Vị trí của sản phẩm bất động sản

Trong cái vị trí này thì bao gồm nhiều cái liên quan về vị trí nhỏ:

Như cùng 1 tuyến đường nhưng ở đầu con đường sẽ có giá khác và cuối con đường sẽ có giá khác. Hoặc đầu đường và cuối đường là 2 quận khác nhau:

Ví dụ:

Bến Vân Đồn quận 4: Đầu đường từ Cầu Ông Lãnh đến bến Nhà Rồng giá căn hộ từ 50 triệu – 70 triệu/m2. Từ cầu Ông Lãnh đỗ xuống cầu Nguyễn Văn Cừ giá từ 50 triệu trở xuống.

Bản đồ các dự án Bến Vân Đồn

Bản đồ các dự án Bến Vân Đồn

Đường Điện Biên Phủ 1 bên Bình Thạnh giá khác, 1 bên Quận 3 giá khác.

Đường Nguyễn Hữu Cảnh đầu cầu Sài Gòn giá thấp hơn cuối đường gần Tôn Đức Thắng và Lê Thánh Tôn.

Đó là về vị trí của 1 dự án hoặc 1 bất động sản.

Đi sâu hơn vô 1 dự án lại được chia ra như sau:

Đối với đất nền:

Các lô Góc 2 mặt tiền thường có giá cao hơn 20 – 30% so với các lô thường, đường nội bộ lớn hơn có giá cao hơn. Các lô hướng Đông Nam, Đông, Nam được mua nhanh hơn các lô có yếu tố Tây.

Rồi nền nào gần các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện trong nội khu thì mức giá khác nhau do mục đích sử dụng.

Đối với căn hộ thì vị trí từng căn hộ lại khác nhau:

Các căn hướng nắng chiều như Tây, Tây Bắc, Tây Nam sẽ có giá mềm hơn trừ khi các căn này là View đẹp.

Các căn có hướng View không bị khuất, nhìn ra sông hay thành phố sẽ có gia cao hơn.

Các căn có view hồ bơi hay view công viên sẽ có giá nhỉnh hơn.

Các căn tầng 04, 13 sẽ có giá thấp hơn các tầng khác….

Và nhiều yếu tố khác…Hạnh sẽ đi 1 bài chi tiết các yếu tố khen chê về dự án.

=>Như vậy mỗi cái Vị trí của 1 dự án bất động sản chúng ta cần hiểu rỏ để phân tích đặc điểm, lợi ích cho khách hàng một cách chi tiết thì chúng ta mới giúp họ mua được sản phẩm tốt.

Trên là 3 tiêu chí về Vị trí mà Lộc Hạnh thường sử dụng để phân tích 1 dự án dựa theo kinh nghiệm cá nhân của Lộc Hạnh. 5 Tiêu chí còn lại sẽ được cập nhật vào các phần sau!

 

 

Bình luận (1)

Gửi bình luận của bạn

Captcha
  • phạm thị phương (23-08-2017) Trả lời
    anh ơi cập nhật 5 tiêu chí còn lại đi ạ. bài viết hay quá